Koraal Tabak. Woningnood oplossen, of een nieuwe rekening voor de overheid?

2.800 woningen voor Koraal Tabak

Op 1 september jongstleden heeft de Sociaal-Economische Raad van Curaçao gepubliceerd dat zij op 31 augustus 2026 een briefing heeft ontvangen over de voorgenomen gedeeltelijke wijziging van het Eilandelijk Ontwikkelingsplan voor Koraal Tabak. Het betreffende plangebied omvat circa 218 hectare en voorziet volgens de aan de SER verstrekte toelichting in ongeveer 2.800 woningen, 500 toeristische units en diverse maatschappelijke, recreatieve en commerciële voorzieningen.

Een ontwikkeling van deze omvang kan een belangrijke bijdrage leveren aan de woningbehoefte op Curaçao. Wanneer naast 2.800 woningen echter ook 500 toeristische units en uiteenlopende andere voorzieningen worden gerealiseerd, gaat het niet langer uitsluitend om woningbouw. Feitelijk ontstaat een nieuw stedelijk gebied, met mogelijk ingrijpende gevolgen voor het verkeer, de water- en elektriciteitsvoorziening, afvalverwerking, natuur, landschap en de overheidsbegroting. Daarmee komt een belangrijke vraag naar voren: wie draagt uiteindelijk de kosten van de publieke infrastructuur die voor deze ontwikkeling noodzakelijk is?

De omvang van het project maakt een fundamentele vraag onvermijdelijk: wordt Koraal Tabak ontwikkeld als antwoord op de woningbehoefte van de bevolking, of ontstaat een grootschalig vastgoedproject waarvan een belangrijk deel van de kosten uiteindelijk bij de overheid en dus bij de samenleving terechtkomt? 

Woningbouw vraagt om meer dan aantallen

Curaçao heeft behoefte aan voldoende, passende en betaalbare woningen. Een plan voor 2.800 woningen verdient daarom een open en serieuze beoordeling. Maar een hoog aantal woningen zegt op zichzelf nog weinig over de maatschappelijke waarde van een project.

Van belang is voor wie deze woningen worden gebouwd. Gaat het om starters, gezinnen met een middeninkomen, ouderen en mensen die nu moeilijk toegang krijgen tot de woningmarkt? Of bestaat een aanzienlijk deel uit woningen in het hogere segment, tweede woningen of vastgoed dat vooral voor kortdurende verhuur wordt gebruikt?

Een betrouwbare woningbehoeftestudie moet antwoord geven op vragen over prijsklassen, koop- en huurwoningen, huishoudensgrootte en de verwachte bevolkingsontwikkeling. Zonder die informatie blijft onzeker of het plan werkelijk aansluit bij de behoeften van Curaçao.

Dat de SER volgens haar publicatie uitdrukkelijk aandacht vraagt voor de woningbehoefte is daarom terecht. Het debat mag niet blijven steken bij de indrukwekkende omvang van 2.800 woningen. Het moet vooral gaan over bereikbaarheid en betaalbaarheid.

 Wie betaalt wegen, water en elektriciteit?

Een ontwikkeling van deze schaal kan niet functioneren zonder forse investeringen in publieke infrastructuur. Er zijn toegangswegen, kruispunten, openbaar vervoer, straatverlichting, riolering, waterafvoer en afvalvoorzieningen nodig. Ook de capaciteit van de water- en elektriciteitsvoorziening zal moeten worden beoordeeld.

Daarnaast kunnen nieuwe voorzieningen nodig zijn, zoals scholen, eerstelijnszorg, hulpdiensten en recreatieve ruimtes. Dit zijn geen bijkomstigheden. Het zijn voorwaarden voor een leefbare wijk.

Daarom moet vooraf duidelijk zijn welke investeringen door de projectontwikkelaar worden gedragen en welke voor rekening van het Land Curaçao of overheidsbedrijven komen. Ook de kosten ná oplevering verdienen aandacht. Wegen moeten worden onderhouden, afval moet worden opgehaald en openbare voorzieningen moeten structureel worden beheerd.

Wanneer private partijen inkomsten ontvangen uit woningbouw, toeristische units en commerciële activiteiten, terwijl de overheid de noodzakelijke infrastructuur betaalt, worden private opbrengsten mogelijk gecombineerd met publieke kosten. Dat hoeft niet de uitkomst te zijn, maar het risico moet vóór besluitvorming transparant worden onderzocht.

Een openbare maatschappelijke kosten-batenanalyse zou daarom passend zijn. Daarin behoren niet alleen de verwachte investeringen en werkgelegenheid te staan, maar ook de kosten voor infrastructuur, beheer, toezicht en eventuele natuurcompensatie.

 Natuur en landschap zijn economische waarden

Koraal Tabak beslaat een groot en landschappelijk gevoelig gebied. Bebouwing van circa 218 hectare kan gevolgen hebben voor natuurlijke waterstromen, erosie, biodiversiteit en het karakter van de omgeving.

Natuurbescherming is daarbij geen tegenstelling tot economische ontwikkeling. Een aantrekkelijk landschap, gezonde leefomgeving en klimaatbestendige inrichting vertegenwoordigen eveneens economische en maatschappelijke waarde. Schade die vooraf niet wordt voorkomen, kan later hoge herstelkosten veroorzaken.

Daarom zijn een onafhankelijke milieubeoordeling, een degelijk mobiliteitsplan en heldere grenzen aan de bouwdichtheid noodzakelijk. Ook moet worden bekeken of het project gefaseerd kan worden uitgevoerd. Elke volgende fase zou pas mogen beginnen wanneer aantoonbaar is dat infrastructuur, nutsvoorzieningen en publieke diensten de groei kunnen dragen. 

Eerst rekenen, dan tekenen

De ontwikkeling van Koraal Tabak kan kansen bieden voor woningbouw, werkgelegenheid en economische activiteit. Het stellen van kritische vragen betekent dan ook niet dat het project bij voorbaat moet worden afgewezen. Het betekent juist dat een besluit van deze omvang zorgvuldig, controleerbaar en in het algemeen belang moet worden genomen.

De kernvraag is uiteindelijk niet alleen hoeveel er kan worden gebouwd, maar onder welke voorwaarden. Wie profiteert, wie draagt de risico’s en wie betaalt de blijvende rekening?

Als Koraal Tabak werkelijk een antwoord moet worden op de woningbehoefte van Curaçao, dan moeten betaalbaarheid, infrastructuur, natuur en publieke kosten vanaf het begin deel uitmaken van het ontwerp. Niet als correctie achteraf, maar als voorwaarde vooraf.