OZB en overdrachtsbelasting: dezelfde stenen, maar andere fiscale regels

Kocht u na 1 januari 2014 onroerend goed? Controleer dan waarop uw overdrachtsbelasting is berekend

Wie na 1 januari 2014 op Curaçao een woning, perceel of bedrijfspand heeft gekocht, doet er goed aan nog eens te controleren over welke waarde de overdrachtsbelasting destijds is berekend.

Is belasting betaald over de werkelijke koopprijs, of werd een hogere OZB- of voormalige leggerwaarde gebruikt?

Die vraag is belangrijk omdat de wet per 1 januari 2014 wezenlijk is veranderd. De vroegere wettelijke regel waardoor automatisch een hogere leggerwaarde kon worden gebruikt, is toen geschrapt.

Dat betekent niet dat iedere koper die meer overdrachtsbelasting heeft betaald dan vier procent van de koopprijs automatisch recht heeft op teruggaaf. De Inspecteur beschikt onder omstandigheden over de bevoegdheid een opgegeven koopsom of waarde te beoordelen en een hogere waarde vast te stellen.

Maar wanneer een hogere grondslag uitsluitend is gebruikt omdat de OZB- of voormalige leggerwaarde hoger was dan de werkelijke koopprijs, verdient het aanbeveling na te gaan welke wettelijke grondslag daarvoor is toegepast.

Want wanneer uiteindelijk blijkt dat overdrachtsbelasting te veel of ten onrechte is betaald, kan mogelijk recht bestaan op teruggaaf.

Wat veranderde precies op 1 januari 2014?

Tot en met 2013 kende de Overdrachtsbelastingverordening 1908 een directe koppeling met de zogenoemde leggerwaarde.

Artikel 15 bepaalde in zijn toenmalige laatste volzin dat wanneer de in de akte genoemde waarde of koopprijs lager was dan de waarde in de legger, die hogere leggerwaarde als grondslag voor de overdrachtsbelasting werd gebruikt.

Met de invoering van de Landsverordening onroerendezaakbelasting 2014 veranderde dit.

Artikel 12 van P.B. 2013, no. 54 bepaalde uitdrukkelijk:

de definitie van “legger” in artikel 1 van de Overdrachtsbelastingverordening vervalt; en
de laatste volzin van artikel 15 vervalt.

Artikel 22 van dezelfde landsverordening bepaalde vervolgens dat deze wijzigingen op 1 januari 2014 in werking traden.

Het praktische gevolg daarvan is belangrijk: vanaf die datum bestaat de vroegere automatische wettelijke regel – koopprijs lager dan leggerwaarde, dan belasting heffen over de hogere leggerwaarde – niet meer.

OZB-waarde is niet automatisch overdrachtsbelastingwaarde

OZB en overdrachtsbelasting hebben betrekking op hetzelfde onroerend goed, maar zijn juridisch verschillende belastingen.

De OZB is een jaarlijks terugkerende belasting en kent een eigen waarderingsmethodiek en waarderingstijdvak.

Overdrachtsbelasting wordt geheven bij de overdracht. Artikel 16 van de Overdrachtsbelastingverordening gaat daarbij in beginsel uit van de overeengekomen koopsom of andere tegenprestatie, vermeerderd met eventuele bijkomende verplichtingen.

De Inspecteur kan een koopsom die hem onjuist of te laag voorkomt onder omstandigheden ambtshalve beoordelen en schatten. Maar dat is juridisch iets anders dan automatisch de OZB-waarde gebruiken omdat die toevallig hoger is.

Te veel betaald? De wet kent uitdrukkelijk een teruggaafregeling

Voor belastingbetalers is daarbij artikel 25 van de Overdrachtsbelastingverordening 1908 bijzonder belangrijk.

Artikel 25, eerste lid, onderdeel c, bepaalt uitdrukkelijk dat overdrachtsbelasting wordt teruggegeven:

“wanneer gebleken is dat te veel of ten onrechte overdrachtsbelasting is betaald.”

Het tweede lid bepaalt dat de belanghebbende daarvoor schriftelijk een verzoek bij de Inspecteur moet indienen en de relevante bewijsstukken moet overleggen. De Inspecteur beslist vervolgens bij beschikking over de teruggaaf.

Wie na 1 januari 2014 onroerend goed heeft gekocht en vermoedt dat de overdrachtsbelasting is berekend over een hogere OZB- of voormalige leggerwaarde in plaats van de wettelijk toepasselijke grondslag, kan daarom aanleiding hebben zijn afrekening, notariële akte en waardeberekening opnieuw te laten controleren.

Een recht op teruggaaf staat daarmee niet automatisch vast. De concrete akte, de gehanteerde waardering, eventuele taxaties en de omstandigheden van de transactie blijven bepalend.

De belangrijkste vraag blijft dezelfde

Belastingheffing moet op de wet berusten. Een uitvoeringspraktijk of administratieve gewoonte kan een wettelijke bepaling die per 1 januari 2014 is geschrapt niet zelfstandig vervangen.

Voor iedere belastingbetaler die twijfelt aan de destijds gehanteerde grondslag is daarom de belangrijkste vraag verrassend eenvoudig: